Executieveiling en de VvE

In geval van betalingsachterstanden kan een appartement uiteindelijk door de VvE geveild worden. Wat is een executieveiling precies? En hoe werkt het? Hieronder treft u een overzicht van de vijf meest gestelde vragen over de executieveiling met de daarbij behorende antwoorden.

1. Wat is een executieveiling?

Een executieveiling wordt ook wel ‘onvrijwillige openbare verkoop‘ genoemd. Het is een veiling waar een appartement van een schuldenaar (VvE-lid) door de schuldeiser (VvE) kan worden verkocht. Uit de opbrengst worden dan de vorderingen van de bank, de VvE en andere schuldeisers betaald.

2. Blijft er op een veiling wel genoeg geld over voor alle schuldeisers?

Meestal niet; de executiewaarde is namelijk lager dan de marktwaarde, heeft de appartementseigenaar meerdere schuldeisers en staat het appartement ‘onder water‘ (dan is de hypotheekschuld hoger dan de waarde van het appartement). Daardoor blijft de voormalige eigenaar (het VvE-lid) vaak over met een restschuld aan de bank. Bovendien komt het vaak voor dat niet alle schuldeisers betaald kunnen worden, omdat de bank voorrang heeft bij het innen van de opbrengst.

3. Wanneer mag de VvE een appartement verkopen op een executieveiling?

Als een VvE lid een betalingsachterstand in de servicekosten heeft, zal eerst intern een incassoprocedure opgestart moeten worden. Daarna kan een incassobureau ingeschakeld worden. Soms moet de vergadering van eigenaren daarvoor een besluit nemen (incassobesluit). Hoe dat in zijn werk gaat, leest u hier.

Als het VvE-lid vervolgens niet betaalt aan het incassobureau, kan deze laatste naar de rechter gaan en een gerechtelijke procedure starten. Als de VvE de procedure wint en het VvE-lid gaat nogsteeds niet tot betaling over, dan kan er beslag worden gelegd op het appartement. Als dan nog geen betaling volgt, kan de VvE het appartement op een executieveiling verkopen.

4. VvE-lid komt op straat te staan: is een executieveiling geen misbruik van recht?

In beginsel mag degene die een voor executie vatbaar vonnis heeft (waarin staat dat het VvE-lid moet betalen), dit vonnis vervolgens executeren (uitvoeren). Soms is het gevolg daarvan dat er inderdaad een veiling gestart moet worden. Daardoor raakt het VvE-lid zijn huis kwijt en blijft hij mogelijk zelfs zitten met een restschuld.

Als het VvE-lid van oordeel is dat er sprake is van misbruik van recht, dan kan hij naar de rechter stappen om de veiling te voorkomen. De rechter zal vervolgens een  belangenafweging maken en kijken naar het belang van de VvE enerzijds (betaling krijgen, van een wanbetaler af zijn, etc.) en het belang van het VvE-lid anderzijds (kunnen blijven wonen, niet met restschuld blijven zitten, etc.). Bovendien zal de rechter kijken of te verwachten is dat het VvE-lid in de toekomst wél zal gaan betalen. Tenslotte verwacht de rechter van sommige partijen zoals banken (als deze een vonnis willen executeren) dat zij er alles aan proberen te doen om de veiling te voorkomen (dit geldt in beginsel niet voor VvE’s).

Het kan dus twee kanten op, afhankelijk van alle omstandigheden van het geval. In dit vonnis oordeelde de Kort Geding rechter bijvoorbeeld dat verkoop niet geoorloofd was, terwijl het Gerechtshof in dit arrestvan mening was dat de VvE wel tot verkoop over kon gaan.

De hoofdregel is in ieder geval dat een appartement, als er een vonnis is, verkocht kan worden op een veiling, tenzij alle schulden zijn betaald of een regeling is getroffen.

5. Mijn appartement wordt binnenkort op een veiling verkocht, wat kan ik doen?

Als een appartement binnenkort op een veiling verkocht gaat worden, kan de VvE (of de bank, als deze executant is) hem nog terugtrekken. Dat kan nog tot vlak voor het begin van de veiling. Dit kan gebeuren omdat het VvE-lid alsnog zijn schulden betaalt, een regeling treft of bijvoorbeeld doordat de rechter oordeelt dat het appartement niet verkocht mag worden. Indien uw appartement verkocht gaat worden, is het raadzaam om te proberen een regeling te treffen en / of juridisch advies in te winnen.